¿Conoces la diferencia entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio? En el siguiente post vamos a explicar las funciones y utilidades de cada término y realizaremos un análisis con los derechos y obligaciones correspondientes a cada uno.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es un concepto jurídico basado en el derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietaria, pero no se le permite hacer uso de esta. La persona que tendrá la posesión y el disfrute de este bien será un tercero, ocasionando el conocido derecho de usufructo.
Existen una gran cantidad de propietarios, generalmente personas mayores, necesitados económicamente o sin herederos, que optan por este derecho vendiendo su propiedad y reservándose el usufructo de la misma. De esta forma garantizan la continuidad en su vivienda de forma vitalicia y tienen el derecho a recibir una compensación económica por renunciar a la nuda propiedad.
Procedencia de la nuda propiedad
Para poder explicar el concepto de nuda propiedad, debemos conocer qué es el pleno dominio.
Podemos denominar como pleno dominio a la posesión completa de un bien; es decir, una misma persona goza tanto de la propiedad como del pleno uso de este bien. En resumen, le corresponden todos los derechos del nudo propietario y del usufructuario.
¿Quién es el usufructuario?
Por otra parte, denominamos usufructuario a aquella persona que tiene el derecho de utilizar y disfrutar un bien, pero no goza de la propiedad del mismo. Generalmente, suele darse en inmuebles. Una práctica muy común es dejar el usufructo de una vivienda al cónyuge viudo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
¿Cuáles son los derechos del nudo propietario?
El nudo propietario podrá gozar de los siguientes derechos:
- Derecho de propiedad: A pesar de no tener derecho a un uso y disfrute del bien, el nudo propietario posee la propiedad.
- Derecho a vender la nuda propiedad: El nudo propietario tiene derecho a vender la propiedad a un tercero, mientras se respeten los derechos del usufructuario. No importa si el nudo propietario cambia, el uso y disfrute del bien siempre corresponderá al usufructuario.
- Derecho a hipotecar la una propiedad: El nudo propietario tiene derecho a solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad del bien inmueble.
- Derecho a realizar obras y mejoras: Mientras el usufructuario no sea perjudicado, el nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en el inmueble usufructuado.
- Derecho a que se le restablezca el uso y disfrute del bien: Cuando el usufructo se extinga, el nudo propietario podrá recuperar el uso y disfrute del bien. En este caso, pasaría a denominarse persona con pleno dominio.
¿Cuáles son las obligaciones del nudo propietario?
Sin embargo, existen una serie de obligaciones que el nudo propietario deberá cumplir:
- Respetar el derecho del usufructuario: El nudo propietario no podrá realizar ningún tipo de alteración en el bien en el que el usufructuario sea perjudicado.
- Deberá pagar los impuestos y tributos correspondientes: El pago de impuestos y tributos corre a cuenta del nudo propietario a excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el cual deberá de encargarse el usufructuario.
- Encargarse de las reparaciones extraordinarias: El pago de todo tipo de reparaciones extraordinarias debe ser abonado por el nudo propietario.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: Los gastos de comunidad también corresponden al nudo propietario y no a la persona que goza del disfrute del bien.
- Es el responsable de la hipoteca: Si el bien inmueble se encuentra hipotecado, en el momento de constituirse el usufructo del bien, debe quedar claro que el nudo propietario será el que se encargue del pago de dichas cuotas.
Derechos y obligaciones del usufructuario
¿Cuáles son los derechos de un usufructuario?
Según los artículos 471 a 490 del Código Civil, el usufructuario tiene derecho a los siguientes derechos:
- Derechos a percibir todos los frutos: El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, civiles o industriales del los bienes objeto del usufructo. Una vez que termina el usufructo, los frutos generados pertenecen al propietario. Por ejemplo, rentas, cosechas o tipos de intereses.
- Derecho a disfrutar de un posible aumento del bien usufructuado: Si el bien usufructuado aumenta, el usufructuario será el encargado de disfrutar de ese aumento.
- Derecho a usar el bien por sí mismo, a arrendarlo o a enajenarlo: Se debe tener en cuenta que los contratos originados sobre el bien se extinguirán con el fin del usufructo.
- Derecho a servirse de las cosas objeto del usufructo sin restituirlas: A excepción de que se actúe con negligencia, el usufructuario no tiene la obligación de restituir las cosas objeto utilizadas. En caso de lo contrario deberá indemnizar al nudo propietario
- Derecho a consumir las cosas objeto si el consumo va implícito en su uso: Sin embargo, sí existe la obligación de pagar el importe de su valor al finalizar el usufructo.
- Derecho a realizar mejoras útiles: Siempre y cuando no se altere la sustancia o forma del usufructo
- Derecho a que el nudo propietario permita el disfrute de su derecho de usufructo.
¿Cuáles son las obligaciones de un usufructuario?
En base a los artículos 491 a 512 del Código Civil, un usufructuario tiene la obligación de:
- Formar inventario de los bienes objeto del usufructo antes de disfrutar de los mismos.
- Prestar fianza y cumplir con sus obligaciones legales. A excepción del vendedor que se haya enajenado el bien reservándose el usufructo o en caso de herencia del usufructo como cuota legal usufructuaria.
- Cuidar de las cosas objeto del usufructo.
- Responder sobre los desperfectos ocasionados en las cosas usufructuadas.
- Realizar las reparaciones ordinarias. Las reparaciones extraordinarias van a cuenta del propietario.
- Soportar las obras y mejoras por parte del propietario, siempre que no disminuya el valor ni perjudique el disfrute del usufructuario.
- Pagar las cargas y contribuciones anuales.
- Pagar los legados que obligue la herencia en la parte proporcional que corresponda a su derecho.
- Informar al nudo propietario de cualquier acto de terceros que pueda infringir los derechos de propiedad.
- Pagar gastos, costes y condenas que deriven de pleitos sobre el usufructo.
- Devolver al propietario el usufructo al término del contrato.
¿Cuándo se extingue el derecho del usufructuario?
Generalmente, el derecho del usufructuario se extingue cuando se extinga el contrato del usufructo, pero existen otra serie de motivos por los cuales este derecho se podría extinguir. Esta serie de motivos se encuentran registrados en el artículo 513 del Código Civil:
- Por el fallecimiento del usufructuario.
- Por cumplirse la condición resolutoria del contrato en caso de que existiese o la expiración del plazo por el que se constituyó.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
- Por una renuncia del usufructuario.
- Por prescripción.
- Por una resolución del derecho de la persona que constituyó el usufructo.
Principales diferencias entre usufructo y nuda propiedad
Como hemos visto, el usufructo y la nuda propiedad presentan una serie de derechos distintos, por ello vamos a finalizar el artículo explicando las principales diferencias entre ambos:
- El usufructuario posee el uso y disfrute del inmueble mientras se prolongue su derecho. También tiene derecho para alquilar o vender el usufructo a otra persona.
- El nudo propietario, no tiene derecho para alquilar la propiedad, aunque sí se le permite vender la nuda propiedad a una tercera persona.
- Con la extinción del usufructo, el nudo propietario podrá gozar del uso y disfrute de la vivienda. Esta extinción puede provocarse por:
- Fallecimiento del usufructuario.
- Cumplimiento del contrato.
- Cumplimiento de una condición resolutoria establecida anteriormente en el pacto de usufructo.
Coloquialmente, suele llamarse propiedad desnuda a la nuda propiedad, ya que a pesar de que el nudo propietario es el dueño, no goza de los privilegios propios de dicho bien.